지금이 주택 구입에 적절한 시기일까요

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지난 한 달 동안 다람쥐 쳇바퀴처럼 돌아가던 일상에 새로운 활력소를 불어넣었던 카타르 월드컵 축구는 아르헨티나가 우승컵을 거머쥐면서 막을 내렸습니다. 메시와 음바페의 맞대결은 정말 멋있었습니다. 이제 다시 일상으로 돌아왔는데 현실은 여전히 코로나19에 막혀 있고 경제는 불확실성으로 가득 차 있습니다. 하지만 이 또한 우리가 익숙하지 않아도 받아들여야 하는 삶의 과정이겠지요.
이번 주 똑개비 뉴스 222호 주제는 지금이나 내년 초쯤 집을 장만할까 말까 고민하는 분들을 위해 준비했습니다. 집을 언제든 살 수 있는 재정적으로 여유 있는 분에게는 크게 해당되지 않을 수도 있습니다. 하지만 주택시장의 상황을 정확하게 파악한다면 똑같은 주택을 구입하더라도 더 절약하거나 좋은 조건에서 마련할 수도 있겠지요. 그래서 지금이 주택 구입의 적기인지 아닌지를 살펴봅니다.

주택시장의 전반적인 상황부터 살펴보지요.
부동산 중개인이나 경제학자, 또는 잠재적 주택 구매자에게 당장 집을 구입해야 하느냐고 묻는다면 애매한 대답이 돌아올 가능성이 큽니다. 부동산 전문매체 리얼터닷컴의 다니엘 헤일 수석경제학자는 “지금이 주택을 사기에 좋은 시기라는 느낌이 전혀 없다”고 말합니다. 그는 또 “정말 오랜 기간에 걸쳐 엄청난 액수의 모기지 융자금을 갚아나가야 한다”면서 예전에는 항상 “약간 무섭다”는 것이 지금은 “특히 무섭다”고 표현했습니다. 많은 미국인이 이 같은 정서를 공유하는 것 같습니다. 지난 7월의 주택 매매 건수는 2년 전 같은 달과 비교하면 절반 수준에 그쳤습니다. 그만큼 주택시장이 얼어붙고 있다는 말이겠지요.
현재의 주택시장은 일부 구조적인 요인과 일부 주기적인 요인이 뒤섞이면서 최근 수년 동안 가장 도전적이고, 비용과 스트레스가 많은 시장으로 평가되고 있는데요. 극소수의 운 좋은 분은 거래를 성사시킬 준비가 되어 있지만 대다수는 자신들의 기대를 낮추거나 예산을 늘리는 방식을 통해 협상에 나서는 상황입니다. 온라인 부동산매체 레드핀의 대릴 페어웨더 수석경제학자는 “항상 지금이 구입의 적기라고 생각하는 사람들이 있다”면서 “새로운 일자리 기회를 위해 전국 곳곳을 누비려는 사람이 있고, 해고되면서 자신의 재정상황을 다시 생각할 필요가 있는 사람도 있다”고 말하는데요. 하지만 대부분의 가정에서는 할 수 있다면 조금 더 기다리는 것을 선택하기를 원할 것이라고 다수의 전문가는 말합니다. 현 상황에서 주택구입을 기다려야 하는 다섯 가지 이유를 차례대로 소개합니다.

첫째, 요동치는 집값입니다. 현재 집값은 매우 오른 상태입니다. 그것도 아주 많이 많이 오른 상태인데요. 원하는 대도시 지역의 경우 지난 수 십 년 동안 신규 주택 건설이 수요를 따르지 못하면서 매물이 부족합니다. 지난 2년 동안 밀레니얼 세대가 주택시장으로 유입되고 재택근무가 늘면서 새로운 곳으로 이주하기 원하는 가정이 급증하는 등 공급보다 훨씬 많은 수요가 발생했기 때문인데요. 수개월 전만 해도 이런 주택 구입자들은 역사적으로 평균치의 절반 수준에 해당하는 모기지 이자율의 혜택을 통해 주택을 상대적으로 쉽게 장만할 수 있었습니다. 페어웨더는 “올해 봄철까지만 해도 주택시장은 뜨거웠다”면서 “셀러가 원하는 가격보다 5만에서 10만 달러를 더 줬거나, 바이어에게 불리한 조항을 없애거나 셀러에게 유리한 조건을 추가로 받아들였다는 이야기는 수도 없이 들었다”고 말했습니다.
그 결과, 전국의 중간 주택 가격은 45만5000달러로 치솟았습니다. 특히 샌프란시스코와 샌호세, 애너하임, 호놀룰루와 같은 인기 대도시 지역의 평균 중간 주택 가격은 100만 달러를 넘어서기도 했는데요. 케이스 실러 지수에 따르면 단독주택의 경우 주택시장에 낀 거품이 터졌던 2007년 이전보다 65% 이상 더 매매된 것으로 조사됐습니다.

둘째는 급등하는 모기지 비용입니다.
전국의 아파트와 주택의 가격표는 역사적으로 최고치에 달했거나 근접하고 있습니다. 여기에 더해 이런 주택을 구입하는 비용도 빠른 속도로 증가하는 추세입니다. 연방준비제도는 미국의 인플레이션을 낮추기 위해 통화긴축에 들어갔고 이에 따라 대출금리가 상승했습니다. 현재 30년 고정 이자율 모기지 상품의 금리는 6%를 훌쩍 넘고 있습니다. 2년 전만 해도 모기지 금리는 3% 미만이었습니다.
실제로 어떤 차이가 있을까요. 40만 달러 주택을 20% 다운페이먼트하고 구입한다고 가정할 경우 2년 전에는 월 모기지 페이먼트가 1600달러 수준이었는데 지금은 2400달러가 된 것입니다. 모기지 융자 기간인 30년 동안 갚아야 할 이자도 15만4000달러에서 42만4000달러로 급등합니다. 어떤 가족이 2년 전 50만 달러 주택을 3.2%의 모기지 이자율을 얻어 구입할 능력이 됐다면 현재는 34만 달러의 주택을 6.5% 수준의 모기지 이자율로 구입할 수 밖에 없는 상황이 된 것이죠.

셋째는 재고 부족입니다.  현재 주택가격이 하락하고 있지만 예상보다 더딘 속도로 소폭 하락하고 있는 이유는 무엇일까요? 특히 주택융자비용이 2년 전보다 2배 이상 오른 상황인 점을 감안하면 사실은 하락 폭이 더 크고 속도도 더 빠른 게 맞습니다. 하지만 주택시장에 워낙 매물이 없다 보니 가격이 더 떨어질 여지가 그만큼 없어진 것입니다. 페어웨더는 “지난해보다 매물이 20% 줄었다”고 말합니다. 그는 “만약 당신이 이미 낮은 이자율의 모기지를 얻어 집을 소유하고 있다면 지금 같은 상황에서는 집을 팔 이유가 없을 것이다”면서 “정말 팔고 싶었다면 작년이나 재작년에 주택시장이 정말 뜨거웠을 때 팔았어야 했다”고 말합니다.
주택시장이 매물이 부족하다는 것은 잠재적 주택 구매자 입장에서는 더 많은 비용이 든다는 것을 의미할 뿐만 아니라 집을 고르는 기준에 맞는 주택을 찾기 위해서는 더 기다리고 찾는데 더 많은 시간이 필요로 하는 등 그만큼 선택의 폭도 좁아진다는 것을 의미합니다. 가장 최근 자료인 11월 신규주택 허가 건수를 보면 연율로 134만건으로 집계됐는데요. 이는 전달 허가 건수보다 11.2% 급감한 수치로 전문가 전망치 148만 건도 크게 밑돌았습니다. 신규주택 허가 건수는 향후 주택시장 전망 흐름을 가늠할 수 있는 지표로 꼽힙니다.

네째는 주식시장 하락입니다. 주택 가치는 어쩌면 큰 폭으로 떨어지지 않을 수 있습니다. 하지만 주식 시장은 올해 들어 낙폭이 큽니다. S&P 500은 전년 대비 15% 정도 떨어졌고 기술주 중심의 나스닥은 20% 이상 하락했습니다. 많은 사람이 주식을 팔아 집 살 돈을 마련하는 경우가 많은데 주식시장이 이렇게 가라앉아 있으면 그만큼 집 사기가 어려워진다는 것을 의미합니다. 바이어가 줄어든 한 요인입니다.

다섯째, 불확실성이 지뢰처럼 곳곳에 묻혀 있습니다. 연준은 인플레이션을 잡기 위해 불경기라는 위험을 안고 가고 있습니다. 블룸버그에서 경제학자를 대상으로 조사한 결과 내년에 경기수축 가능성이 있다고 답한 비율은 60%였습니다. 비즈니스 싱크탱크인 컨퍼런스 보드는 그 가능성을 96%까지 보고 있습니다.
설혹 경제가 위축되지 않는다 해도 단순한 성장 둔화는 해고 증가, 임금 상승 감소, 소비 지출 감소, 기업 투자 감소를 의미합니다. 이런 환경은 많은 사람이 편안하게 주택을 구입할 수 없도록 만듭니다. 지금 막 일자리를 잃었는데 주택 구입 다운페이먼트로 8만 달러를 지출하거나 곧 더 저렴한 비용이 드는 지역으로 이사할 계획이 있는데 월 2000달러의 모기지 페이먼트에 자신을 가두려는 사람은 없을 것입니다.
경기 침체의 위험이 어지러움증을 유발하는 유일한 원인은 아닙니다. 예를 들어 모기지 이자율은 지난 30년 동안 가장 변동성이 컸습니다. 리얼터닷컴의 헤일은 “당신이 구입할 수 있는 주택이 얼마짜리인지를 알고 있는 상황에서 비용이 일주일만에 월 100달러의 차이가 난다면 바이어는 자신이 페이먼트를 감당할 능력이 어디까지인지 알기 어렵고 셀러는 주택 가격을 어느 선에서 책정해야 하는 지 힘들게 됩니다. 결국 불확실성과 급격한 변동성 때문에 사람들은 모두 발을 빼게 되는 것이지요.
지금까지 살펴본 이런 요인들을 종합했을 때 누가 지금이 집 사기에 좋은 시기라고 말할 수 있을까요? 부동산 중개인 가운데는 이렇게 말하는 사람도 있습니다. 만약 현금으로 지불할 재정적인 위치에 있거나 다운페이먼트를 아주 많이 할 수 있는 사람에게는 집 구매에 아주 좋은 시기라구요. 또 샌프란시스코나 맨하튼 같은 부유층이 즐겨 찾는 지역은 가격이 하락하거나 구매자가 줄어들면 그만큼 저렴하게 살 수 있기 때문에 기회가 되겠지요.
온라인 부동산 업체 질로의 이코노미스트인 오르페 디바운가이는 “집을 구입할 능력을 갖췄다면 지금은 2년래 최고의 기회”라면서 “가장 중요한 점은 주택을 구입하고 페이먼트를 꾸려나갈 능력이 되는냐이다”라고 말했습니다.
하지만 위와 같은 행운이 없는 상황에서도 집을 구입하려는 사람은 본인이 원하는 기준을 낮추거나 작은 집, 또는 더 먼 곳으로 나가서 집을 찾아야 할 수도 있습니다. 아니면 그런 기준을 낮추기 싫고 모든 조건을 충족하는 곳에서 살기 원한다면 다운페이 액수를 더 늘리거나 모기지 월 페이먼트 액수를 더 늘릴 수 밖에 없습니다. 일부는 비용을 낮추기 위해 변동이자율 모기지를 택하기도 하고 향후 지금보다 더 낮은 금리 시대가 되면 재융자를 통해 월페이먼트 부담을 낮출 수 있기를 기대하기도 합니다. 일반적으로 고정 금리와 변동 금리 모기지 상품의 이자율 차이는 1% 정도인데요. 현재의 중간 주택 가격 월 페이먼트로 따지면 월 225달러 정도 차이가 납니다. 이는 주택을 구입할 수도, 또 포기할 수도 있는 가격 차이라고 할 수 있죠.
변동 금리 모기지는 하지만 이자율이 변동됩니다. 경우에 따라서는 월 페이먼트 액수가 더 커질 수도 있습니다. 재융자 비용도 만만치 않습니다. 그리고 몇 년 후에 이자율이 낮아질 것이라는 보장이 없다는 점입니다. 오히려 금리가 더 오를 가능성도 전혀 배제할 수 없는 옵션입니다.
이런 상황에서도 주택시장에 뛰어들어야 한다면 스스로 위로할 수 있는 소식은 있습니다. 앞으로 경제적 불확실성이 줄어들고,  모기지 이자율도 낮아지고, 곧 시장에 더 많은 매물이 나온다 해도 부동산 시장이 중장기적으로 엄청나게 더 저렴한 가격으로 주택을 구입할 수 있는 상황으로 변할 것으로 믿는 사람은 거의 없다는 점입니다. 그 이유는 근본적으로 주택 부족 현상이 심각하기 때문입니다.  만약 주택을 구입해서 최소 7년 이상 거주할 생각이라면 주택 구매를 늦추는 것은 좋은 아이디어는 아니라고 전문가들은 말합니다. 앞으로도 주택 부족으로 인한 가격 상승은 계속 이어질 가능성이 높기 때문입니다.
오늘은 분명 집 사기에 좋은 시점이 아닙니다. 그렇다고 내일이 좋은 시기라는 보장도 없는 게 현재 미국의 주택시장입니다.